今天（10月31日），工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。這也意味著中國(guó)人民銀行一個(gè)月前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求，即將正式落地。

　　此外，11月1日起，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

　　對(duì)于此前不少貸款人認(rèn)為房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年，不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時(shí)向銀行提出將重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月或六個(gè)月，當(dāng)然還可以保持為一年。需要注意的是，在整個(gè)還款周期里，房貸利率重定價(jià)周期只能調(diào)整一次。這也意味著：

　　●如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價(jià)周期調(diào)整為三個(gè)月，就可能更早地享受到貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠；

　　●如果貸款人認(rèn)為未來(lái)貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價(jià)周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上漲就可能會(huì)更晚一些。

　　存量房貸利率批量調(diào)整效果如何？

　　存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國(guó)性銀行對(duì)符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。

　　初步統(tǒng)計(jì)，截至10月28日，21家全國(guó)性銀行已完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬(wàn)筆、25.2萬(wàn)億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價(jià)日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會(huì)有所差異，重定價(jià)后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實(shí)現(xiàn)。目前有一部分重定價(jià)日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價(jià)，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均水平（3.33%）。

　　未來(lái)房貸利率加點(diǎn)幅度如何動(dòng)態(tài)調(diào)整？

　　中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門(mén)檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門(mén)檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門(mén)檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

　　例如，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門(mén)檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP?？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

　　未來(lái)一段時(shí)間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

　　未來(lái)重定價(jià)周期如何選擇？

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

　　重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）所對(duì)應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來(lái)，部分存量房貸借款人想要縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

　　11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)。重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

　　據(jù)了解，除了六大商業(yè)銀行之外，其它商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。