[地產]樓市回暖不對稱 降準降息或可期

　　樓市終于在一系列貨幣政策的輪番刺激下出現回暖。

　　從國家統計局發(fā)布的前4月銷售數據看，房地產銷售面積及金額雖然同比仍在下降，但降幅已較前3月收窄。

　　不過，需要注意的是，4月房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)下滑至6%，新開工面積仍然大幅負增長，前4月房企土地購置面積降幅也在繼續(xù)擴大。

　　這一切說明，樓市并未真正回暖。

　　盡管今年央行已經兩度降準降息，但“如果庫存出清能夠持續(xù)的話，房地產周期帶動的投資反彈最早也要在3季度末才會出現，中國經濟2、3季度破7概率很大?！闭猩蹄y行總行高級分析師劉東亮對中國房地產報記者分析表示。

　　劉東亮預計，6月份很可能迎來又一次降準，之后視乎經濟形勢而定，年內仍有0.75個百分點降息空間和1個百分點的降準空間。

　　“貨幣政策寬松還是收緊對樓市刺激作用很大。年內降息降準、降首付比例仍有很大空間。首套房首付比例可以降至20%，二套房首付比例40%還須進一步落實，若都能降至20%將刺激很大部分需求入市?！比珖康禺a商會聯盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產報記者采訪時表示。

　　多數城市并未回暖

　　國家統計局數據顯示，1～4月份，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1～3月份收窄4.4個百分點；商品房銷售額17739億元，同比下降3.1%，降幅比1～3月份收窄6.2個百分點，其中，住宅銷售額下降2.2%，辦公樓銷售額下降13.3%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為，北上廣深4個一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，已經呈現復蘇態(tài)勢。在央行降息、“3·30”新政等貨幣政策刺激下，這些城市接下來幾個月成交量還會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺。而對于供地量偏大與庫存量偏大（庫存去化周期在15個月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市，也將加速去庫存，去化周期將進一步縮短。

　　不過，其他房地產數據卻并未轉好。

　　今年以來，房地產開發(fā)投資增速連續(xù)回落，前4月投資增速更是降至6%，比前3月回落2.5個百分點；房屋新開工面積繼續(xù)同比大降17.3%；房企土地購置面積同比下降32.7%，降幅比前3月擴大0.3個百分點；土地成交價款下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點；房企到位資金同比下降2.5%。

　　“總體上房地產下行態(tài)勢在減緩，但分化趨勢仍很嚴重。除一線城市和部分二線城市有所復蘇，大多數城市還談不上回暖，只能說是在見底。”顧云昌指出。

　　而個人按揭貸款已經由負轉正，前4月個人按揭貸款4327億元，增長2.1%，顯示出地產新政在銷售端已經產生積極作用。

　　但“銷售端的改善傳導到投資端仍需耐心等待，房地產投資下滑勢頭預計仍將繼續(xù)，中國經濟2、3季度破7概率很大?！眲|亮認為。

　　降準降息空間很大

　　今年以來，央行已經大尺度實施了兩次降準降息，但廣義貨幣供給（M2）增速仍在下滑。4月M2同比增速為10.1%，較上月和去年同期分別下降1.5和3.1個百分點，創(chuàng)歷史新低，說明實體經濟活力進一步下滑。

　　4月信貸數據亦出現回落，其中居民戶中長期貸款較3月減少，似乎顯示房地產新政在4月對樓市的刺激作用有限，也可能是辦理貸款環(huán)節(jié)較長，許多個貸尚未落地。但企業(yè)戶中長期貸款僅有2776億元，大幅回落到去年下半年較為低迷的狀態(tài)，表明企業(yè)投資動力不足的問題沒有改觀。

　　“偏弱的融資將加劇實體經濟下行壓力，進一步寬松不可避免，持續(xù)的降準降息會按節(jié)奏推出，特別是降息能減少開發(fā)貸和按揭貸成本，對樓市刺激作用很明顯?！眲|亮表示。

　　而5月9日公布的最新CPI數據（4月我國CPI環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴大，但是已經連續(xù)8個月處于2%的溫和水平以下）無疑為后續(xù)貨幣政策的施展預留了空間。

　　“美國樓市出現問題后，曾經連續(xù)17次降息，貸款利率從 5.25%降至1%，我們降息才3次，而且，我國存款準備金率高達18%，即使降一半還有9%，降息降準仍有很大空間。”顧云昌分析表示。

　　此外，首付款也還有下降空間?！艾F在我們的首付款比例是30%～40%，而世界大國首付比例都在20%以內，美國平均首付比例不到10%， 相當多的人通過美國政府擔保后貸款首付只有5%。我國的首套房首付比例可以降到20%，二套房首付比例40%還需要進一步落地，假如都能降到20%，對樓市推動作用會很大?！鳖櫾撇赋觥?/p>