當期，經(jīng)濟步入新常態(tài)，經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，經(jīng)濟下行壓力在一定時間內(nèi)會繼續(xù)加大，2015年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增速預(yù)期定在“7%左右”。我們認為，“穩(wěn)增長”方針不變，這就需要寬松財政、貨幣政策，加大社會投資力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、積極創(chuàng)新等諸多舉措?yún)f(xié)力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)行業(yè)，仍然是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)?！　?/p>

　　當前市場的六大分化　　

　　一是業(yè)態(tài)走勢的分化住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢不同。從不同的物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進入白銀十年，處于穩(wěn)定增長期，但一線城市及重點二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)仍值得關(guān)注。辦公方面，一線城市辦公市場仍存發(fā)展空間，但二三線城市辦公市場前景不明朗?！　?/p>

　　二是區(qū)域的分化包括不同區(qū)域城市的走勢分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)的分化，隨著城鎮(zhèn)化進程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然發(fā)展，而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產(chǎn)需求將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，而大城市中核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)也令房地產(chǎn)進一步發(fā)展，而遠郊區(qū)則呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年，房地產(chǎn)市場需求并不會出現(xiàn)實質(zhì)轉(zhuǎn)變，首先，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強大的人口吸納能力及經(jīng)濟水平，預(yù)計一線城市成交量價能夠保持穩(wěn)定或小有回升。其次，二線城市市場表現(xiàn)分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，面臨高企的庫存壓力，市場成交亦不容樂觀。最后，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀，對于這些城市而言，以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律?！　?/p>

　　三是主題的分化隨著需求的見頂和供給的持續(xù)，房地產(chǎn)競爭將導致差異化的主題與商業(yè)模式的競爭，養(yǎng)老、綜合直至創(chuàng)新社區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)等更新的商業(yè)模式不斷產(chǎn)生，面向不同的人群和不同的需求場景。近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動下，眾多房企看到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益前景及發(fā)展?jié)摿?，紛紛進駐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅及商業(yè)地產(chǎn)，其本身存在很大的復(fù)雜性，所以對于企業(yè)能力、產(chǎn)業(yè)鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業(yè)。未來的房企都不能避免受到互聯(lián)網(wǎng)的滲透。結(jié)合房地產(chǎn)、金融并有機融入到“互聯(lián)網(wǎng)+”，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向，如果不能順勢而為，在未來就很容易被邊緣化?！　?/p>

　　四是融資模式的分化隨著房地產(chǎn)競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，國內(nèi)國際都將成為重要的融資來源，開發(fā)經(jīng)營都可成為回報方式。房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)多年高速發(fā)展后，目前面對深度挑戰(zhàn)，這為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品帶來機會。房地產(chǎn)行業(yè)從舊模式，即“拿地+開發(fā)+銷售”的開發(fā)模式，將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶端為主導，反過來引導房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變?！　?/p>

　　五是新房和存量房的分化中國的房地產(chǎn)已經(jīng)從原來的新房交易為主轉(zhuǎn)向存量房、二手房以及代理經(jīng)營為主的成熟市場模式，市場特點和規(guī)律也發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。未來大中城市將成為二手房的主戰(zhàn)場。以歐美、日本這樣的發(fā)達經(jīng)濟體為例，房地產(chǎn)市場步入成熟階段的表現(xiàn)為二手房市場成交占到七到八成的比重?？紤]到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發(fā)展是大勢所趨?！　?/p>

　　六是市場供給與政府保障的分化中國住宅的商品化和保障機制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成了相應(yīng)的房產(chǎn)供給體系。從歷史數(shù)據(jù)看，保障房占據(jù)了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠等劣勢，實際上對商品房的分流不大。用過去幾年的平均完成率測算，2015年將完成725萬套。一方面是商品房高庫存，一方面是保障房融資難，“商品房可轉(zhuǎn)安置房”的構(gòu)思應(yīng)運而生。高庫存與保障房的親密碰撞，擦出了火花，二者均能獲益，一方面房企能消化部分庫存，緩解壓力；另一方面，住房保障對象也能更早地住進保障房，可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問題，盤活部分現(xiàn)有樓盤，有利于減輕市場庫存壓力，特別是三四線高庫存城市壓力。