近日，金隅集團在接待華西證券、國泰基金等機構(gòu)調(diào)研時，回應(yīng)了投資者關(guān)心的明年水泥需求及價格趨勢等問題。

　　問：公司預測明年水泥的需求及價格趨勢如何？

　　答：近期，國家相關(guān)部委相繼釋放了促進經(jīng)濟發(fā)展的利好政策，對房地產(chǎn)和基建形成支撐。明年水泥行業(yè)需求雖尚未出現(xiàn)明顯改善信號，但需求基本盤仍在，明年水泥需求較今年降幅會收窄；隨著行業(yè)自律意識不斷加強，錯峰力度加大，預計水泥價格仍將延續(xù)今年價格上漲趨勢。

　　問：公司水泥業(yè)務(wù)成本管理都采取了哪些措施？

　　答：公司持續(xù)關(guān)注原燃材料市場供求變化以及國家調(diào)控政策，深化與大型煤企的戰(zhàn)略合作，深度推進采購集約化管理，擴大集采優(yōu)勢，優(yōu)化采購渠道，最大程度降低采購成本、提高原燃材料質(zhì)量；加強區(qū)域統(tǒng)采，通過企業(yè)積極主動的尋源替代，當前部分企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)爐渣、礦渣、粉煤灰、脫硫石膏的零成本或負成本采購；通過陽光招采平臺招標，實現(xiàn)采購流程陽光透明，同時與電商進行積極合作，成本控降明顯。

　　問：公司收購雙鴨山水泥的目的及后續(xù)水泥業(yè)務(wù)的收購思路？

　　答：為進一步優(yōu)化水泥業(yè)務(wù)產(chǎn)線結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局，提升公司在黑龍江地區(qū)市場掌控度，完善東北區(qū)域戰(zhàn)略布局，公司以現(xiàn)金方式收購雙鴨山水泥100%股權(quán)。雙鴨山水泥位于黑龍江省東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，市場相對獨立，受外部沖擊較小，長期處于價值高地，2021年至2024年10月累計實現(xiàn)利潤總額約3.22億元，盈利能力較強，該公司將與公司所屬、市場覆蓋黑龍江中部區(qū)域的冀東水泥黑龍江有限公司形成市場合力，提升公司在黑龍江省的市場份額，同時將有利于區(qū)域市場環(huán)境的改善，增強公司在黑龍江區(qū)域的盈利能力。

　　公司水泥業(yè)務(wù)堅持以京津冀區(qū)域為核心，華北為一體，東北、西北為兩翼，通過產(chǎn)能置換、兼并重組、資源增儲等橫向整合與內(nèi)部資源優(yōu)化配置、產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及產(chǎn)業(yè)體系重構(gòu)等進行縱向整合，同時未來將優(yōu)先考慮現(xiàn)有市場，積極尋求一帶一路沿線國家的投資機會，穩(wěn)健發(fā)展海外業(yè)務(wù)，為公司高質(zhì)量發(fā)展提供新動能。

　　問：2024年以來，公司土地儲備及目前的進展情況如何？

　　答：房地產(chǎn)業(yè)是公司主業(yè)之一，主要集中在一線及準一線城市的優(yōu)勢核心區(qū)域。2024年通過公開掛牌競買的方式競得三處土地：一是北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-686地塊R2二類居住用地、1303-687地塊A334托幼用地，地上計容建筑面積12.6萬平米，土地價款63.8億元；二是北京市豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期項目1516-60地塊R2二類居住用地，地上計容建筑面積5.4萬平米，土地價款27億元；三是北京市通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項目FZX-0202-6025地塊R2二類居住用地，地上計容建筑面積4.7萬平米，土地價款12億元。

　　北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港地塊已于11月取得預售許可證，樣板間開放及蓄客，近期正式開盤；北京市豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園地塊已于11月取得項目立項，規(guī)劃方案12月完成公示；北京市通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項目立項與規(guī)劃方案正與相關(guān)委辦局進行前置溝通，該地塊大部分土地為公司下屬企業(yè)北京金海燕資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司（已被吸收合并）的自有用地，該地塊的獲取是公司加快自有土地盤活利用、實施地產(chǎn)開放一、二級聯(lián)動的成功案例。

　　問：公司存量地產(chǎn)項目去化比較慢，未來減值計提節(jié)奏？

　　答：目前受市場多重因素影響，房地產(chǎn)市場需求減弱。公司已通過優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新營銷模式等方式，并結(jié)合各地出臺的各項利好政策，按項目逐一制定去化策略，加快項目去化進度。后續(xù)，公司將嚴格按照相關(guān)會計準則及相關(guān)制度要求，對項目進行減值測試，根據(jù)市場環(huán)境變化和項目實際情況計提減值準備。

　　問：公司持有較多優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，是否會出售或會做資產(chǎn)證券化，以降低負債率？

　　答：公司將持續(xù)研判市場動態(tài)，結(jié)合市場情況、資產(chǎn)價值、融資需求以及長期戰(zhàn)略發(fā)展等多方面因素，做出綜合決策。

　　問：公司有息債務(wù)規(guī)模、結(jié)構(gòu)及綜合融資成本如何？

　　答：截至2024年3季度末，公司有息負債規(guī)模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。

　　問：公司2023年入股居然之家是財務(wù)投資還是戰(zhàn)略投資？

　　答：是戰(zhàn)略投資。公司已派出兩名股東代表分別擔任居然之家董事、監(jiān)事，參與居然之家重大決策，雙方開展了全方位的合作，比如賣場業(yè)務(wù)、建材采購、資產(chǎn)盤活利用、商業(yè)地產(chǎn)、整裝與物業(yè)管理等方面。

　　問：公司新材料業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？

　　答：截至2024年3季度末，公司新材料業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入91.9億元，同比增加5.1億元。

　　問：公司投資性不動產(chǎn)出租情況如何？

　　答：從三季度市場整體情況看，宏觀經(jīng)濟復蘇不及預期、企業(yè)經(jīng)營狀況普遍不佳，商業(yè)地產(chǎn)市場整體需求不振。在此背景下，公司積極拓展新的業(yè)務(wù)渠道，在穩(wěn)定租金單價的情況下維持出租率水平。

　　截至2024年3季度末，公司持有投資物業(yè)面積255萬平米，租金單價4.5元/平方米/天，綜合平均出租率82%，投資性房地產(chǎn)集中在北京、成都、海口、上海等；其中北京區(qū)域持有的高檔投資物業(yè)（乙級以上）總面積約85萬平米，出租率89%，出租單價8.5元/平方米/天。

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