今天（10月31日），工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業(yè)銀行發(fā)布公告，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機(jī)制。這也意味著中國人民銀行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制要求，即將正式落地。

　　此外，11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

　　對于此前不少貸款人認(rèn)為房貸利率重定價周期統(tǒng)一為一年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調(diào)整為三個月或六個月，當(dāng)然還可以保持為一年。需要注意的是，在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調(diào)整一次。這也意味著：

　　●如果貸款人認(rèn)為未來貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價周期調(diào)整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)帶來的優(yōu)惠；

　　●如果貸款人認(rèn)為未來貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。

　　存量房貸利率批量調(diào)整效果如何？

　　存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成。此次調(diào)整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸，調(diào)整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進(jìn)行了批量調(diào)整，相關(guān)借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機(jī)短信通知，表示房貸利率已調(diào)整成功，部分借款人調(diào)降幅度高達(dá)130BP。

　　初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調(diào)整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調(diào)整。由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調(diào)整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調(diào)整的效果將分步實現(xiàn)。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經(jīng)降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率平均水平（3.33%）。

　　未來房貸利率加點(diǎn)幅度如何動態(tài)調(diào)整？

　　中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

　　例如，中國人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。

　　未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預(yù)計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。

　　未來重定價周期如何選擇？

　　根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。

　　重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準(zhǔn)會調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應(yīng)的數(shù)值?，F(xiàn)在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

　　11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價周期。大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。

　　有關(guān)專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達(dá)到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。在利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)。重定價周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

　　據(jù)了解，除了六大商業(yè)銀行之外，其它商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個人房貸利率定價機(jī)制。商業(yè)性個人住房貸款利率實行新的定價機(jī)制以后，人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。