近日，金隅集團(tuán)在接待華西證券、國泰基金等機(jī)構(gòu)調(diào)研時(shí)，回應(yīng)了投資者關(guān)心的明年水泥需求及價(jià)格趨勢(shì)等問題。
問：公司預(yù)測(cè)明年水泥的需求及價(jià)格趨勢(shì)如何？
答：近期，國家相關(guān)部委相繼釋放了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好政策，對(duì)房地產(chǎn)和基建形成支撐。明年水泥行業(yè)需求雖尚未出現(xiàn)明顯改善信號(hào)，但需求基本盤仍在，明年水泥需求較今年降幅會(huì)收窄；隨著行業(yè)自律意識(shí)不斷加強(qiáng)，錯(cuò)峰力度加大，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格仍將延續(xù)今年價(jià)格上漲趨勢(shì)。
問：公司水泥業(yè)務(wù)成本管理都采取了哪些措施？
答：公司持續(xù)關(guān)注原燃材料市場(chǎng)供求變化以及國家調(diào)控政策，深化與大型煤企的戰(zhàn)略合作，深度推進(jìn)采購集約化管理，擴(kuò)大集采優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化采購渠道，最大程度降低采購成本、提高原燃材料質(zhì)量；加強(qiáng)區(qū)域統(tǒng)采，通過企業(yè)積極主動(dòng)的尋源替代，當(dāng)前部分企業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)爐渣、礦渣、粉煤灰、脫硫石膏的零成本或負(fù)成本采購；通過陽光招采平臺(tái)招標(biāo)，實(shí)現(xiàn)采購流程陽光透明，同時(shí)與電商進(jìn)行積極合作，成本控降明顯。
問：公司收購雙鴨山水泥的目的及后續(xù)水泥業(yè)務(wù)的收購思路？
答：為進(jìn)一步優(yōu)化水泥業(yè)務(wù)產(chǎn)線結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局，提升公司在黑龍江地區(qū)市場(chǎng)掌控度，完善東北區(qū)域戰(zhàn)略布局，公司以現(xiàn)金方式收購雙鴨山水泥100%股權(quán)。雙鴨山水泥位于黑龍江省東部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，受外部沖擊較小，長期處于價(jià)值高地，2021年至2024年10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額約3.22億元，盈利能力較強(qiáng)，該公司將與公司所屬、市場(chǎng)覆蓋黑龍江中部區(qū)域的冀東水泥黑龍江有限公司形成市場(chǎng)合力，提升公司在黑龍江省的市場(chǎng)份額，同時(shí)將有利于區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的改善，增強(qiáng)公司在黑龍江區(qū)域的盈利能力。
公司水泥業(yè)務(wù)堅(jiān)持以京津冀區(qū)域?yàn)楹诵?，華北為一體，東北、西北為兩翼，通過產(chǎn)能置換、兼并重組、資源增儲(chǔ)等橫向整合與內(nèi)部資源優(yōu)化配置、產(chǎn)業(yè)鏈延伸以及產(chǎn)業(yè)體系重構(gòu)等進(jìn)行縱向整合，同時(shí)未來將優(yōu)先考慮現(xiàn)有市場(chǎng)，積極尋求一帶一路沿線國家的投資機(jī)會(huì)，穩(wěn)健發(fā)展海外業(yè)務(wù)，為公司高質(zhì)量發(fā)展提供新動(dòng)能。
問：2024年以來，公司土地儲(chǔ)備及目前的進(jìn)展情況如何？
答：房地產(chǎn)業(yè)是公司主業(yè)之一，主要集中在一線及準(zhǔn)一線城市的優(yōu)勢(shì)核心區(qū)域。2024年通過公開掛牌競買的方式競得三處土地：一是北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-686地塊R2二類居住用地、1303-687地塊A334托幼用地，地上計(jì)容建筑面積12.6萬平米，土地價(jià)款63.8億元；二是北京市豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園東區(qū)三期項(xiàng)目1516-60地塊R2二類居住用地，地上計(jì)容建筑面積5.4萬平米，土地價(jià)款27億元；三是北京市通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0202-6025地塊R2二類居住用地，地上計(jì)容建筑面積4.7萬平米，土地價(jià)款12億元。
北京市朝陽區(qū)十八里店朝陽港地塊已于11月取得預(yù)售許可證，樣板間開放及蓄客，近期正式開盤；北京市豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園地塊已于11月取得項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃方案12月完成公示；北京市通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)與規(guī)劃方案正與相關(guān)委辦局進(jìn)行前置溝通，該地塊大部分土地為公司下屬企業(yè)北京金海燕資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司（已被吸收合并）的自有用地，該地塊的獲取是公司加快自有土地盤活利用、實(shí)施地產(chǎn)開放一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的成功案例。
問：公司存量地產(chǎn)項(xiàng)目去化比較慢，未來減值計(jì)提節(jié)奏？
答：目前受市場(chǎng)多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減弱。公司已通過優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新營銷模式等方式，并結(jié)合各地出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策，按項(xiàng)目逐一制定去化策略，加快項(xiàng)目去化進(jìn)度。后續(xù)，公司將嚴(yán)格按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)制度要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化和項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)提減值準(zhǔn)備。
問：公司持有較多優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)，是否會(huì)出售或會(huì)做資產(chǎn)證券化，以降低負(fù)債率？
答：公司將持續(xù)研判市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，結(jié)合市場(chǎng)情況、資產(chǎn)價(jià)值、融資需求以及長期戰(zhàn)略發(fā)展等多方面因素，做出綜合決策。
問：公司有息債務(wù)規(guī)模、結(jié)構(gòu)及綜合融資成本如何？
答：截至2024年3季度末，公司有息負(fù)債規(guī)模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。
問：公司2023年入股居然之家是財(cái)務(wù)投資還是戰(zhàn)略投資？
答：是戰(zhàn)略投資。公司已派出兩名股東代表分別擔(dān)任居然之家董事、監(jiān)事，參與居然之家重大決策，雙方開展了全方位的合作，比如賣場(chǎng)業(yè)務(wù)、建材采購、資產(chǎn)盤活利用、商業(yè)地產(chǎn)、整裝與物業(yè)管理等方面。
問：公司新材料業(yè)務(wù)表現(xiàn)如何？
答：截至2024年3季度末，公司新材料業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入91.9億元，同比增加5.1億元。
問：公司投資性不動(dòng)產(chǎn)出租情況如何？
答：從三季度市場(chǎng)整體情況看，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期、企業(yè)經(jīng)營狀況普遍不佳，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求不振。在此背景下，公司積極拓展新的業(yè)務(wù)渠道，在穩(wěn)定租金單價(jià)的情況下維持出租率水平。
截至2024年3季度末，公司持有投資物業(yè)面積255萬平米，租金單價(jià)4.5元/平方米/天，綜合平均出租率82%，投資性房地產(chǎn)集中在北京、成都、?？?、上海等；其中北京區(qū)域持有的高檔投資物業(yè)（乙級(jí)以上）總面積約85萬平米，出租率89%，出租單價(jià)8.5元/平方米/天。
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