房屋養(yǎng)老金，成為近日市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)話題。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國在8月23日國新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市目前正開展試點(diǎn)。其中，房屋養(yǎng)老金個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶建立起來。
8月26日，住建部旗下建筑雜志社發(fā)表評(píng)論文章明確，房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。
該文章表示，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅屬于市場(chǎng)誤讀，而養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
該評(píng)論文章指出，真正建立起了房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度等相關(guān)配套制度，對(duì)全生命期的房子以及居住其中的住戶，在保障居住質(zhì)量、品質(zhì)、環(huán)境和安全及資產(chǎn)保值方面都非常有利，這是該項(xiàng)制度設(shè)計(jì)的初衷。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛撰文指出，本次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。
其認(rèn)為，目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對(duì)于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。
尹飛在文中表示，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長(zhǎng)，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護(hù)公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長(zhǎng)遠(yuǎn)，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對(duì)相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測(cè)等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全以及公共安全。
中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢：房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別
房屋老化會(huì)出現(xiàn)各種問題，尤其是安全相關(guān)問題。由于房屋安全具有外部性的特點(diǎn)，一旦發(fā)生安全事件，很可能危及非房屋產(chǎn)權(quán)人的生命財(cái)產(chǎn)安全。特別是公共部位或設(shè)施，可能出現(xiàn)有人受益，但無人盡責(zé)的狀況。因此，有必要在現(xiàn)有個(gè)人賬戶的住宅專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)上，探索建立公共賬戶，構(gòu)建房屋養(yǎng)老金制度的框架體系。
如果由公共賬戶針對(duì)解決公共部位的公共安全問題，那么資金來源自然要由公共部門來籌集，所以目前研究建立的房屋養(yǎng)老金，大概率不需要老百姓直接出錢。與此相應(yīng)，在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶進(jìn)行明確區(qū)分。
問題在于，房屋公共部位的公共安全問題，往往具有特殊性，使用公共財(cái)力構(gòu)建的房屋養(yǎng)老金，具有公共性的特點(diǎn)。如何實(shí)現(xiàn)公共性政策工具解決特殊性實(shí)際問題，大概率需要各地出臺(tái)更加明確的實(shí)施細(xì)則，對(duì)公共部位和公共安全問題予以充分明確。
房屋養(yǎng)老金與房產(chǎn)稅存在明顯區(qū)別，本質(zhì)上，房產(chǎn)稅是針對(duì)房屋占用面積和對(duì)應(yīng)的社會(huì)福利進(jìn)行征稅，房屋養(yǎng)老金是針對(duì)房屋使用時(shí)間進(jìn)行繳費(fèi)。房產(chǎn)稅是以居民個(gè)體或者家庭為征收對(duì)象，房屋養(yǎng)老金是以公共部門作為出資主體。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：從維護(hù)修繕角度看 建立住房養(yǎng)老金制有其必要性
住房養(yǎng)老金作為一個(gè)相對(duì)而言較新的事物，現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)來說，某種程度上還是一個(gè)含義不是特別清晰的概念。
事實(shí)上，房屋維護(hù)修繕確有其必要性，如果能夠?qū)Ψ课蓊~外提供保險(xiǎn)，使房屋更加安全有保障，的確是切實(shí)利民之舉。不過，當(dāng)前市場(chǎng)上關(guān)注的問題包括，該養(yǎng)老金具體是如何構(gòu)成的，以及資金來源于哪里等。
由此，要談其影響，可能有必要進(jìn)一步明確一些市場(chǎng)關(guān)注的問題。
例如，假如房屋養(yǎng)老金賬戶金額不足，是否要繳納費(fèi)用，由誰繳納，是需要履行繳納義務(wù)還是自愿的；如需要繳納，其覆蓋所有房子，還是更多針對(duì)“老破小”；收取比例多少，因?yàn)橐荒昀U納幾十元和一年交幾千甚至幾萬元的影響和差距很大。
還有業(yè)界人士提出，住房養(yǎng)老金與公共維修基金是怎樣的關(guān)系，公共維修基金使用率較低的情況下，設(shè)立養(yǎng)老金的必要性如何，也有待厘清。
另外，未來使用住房養(yǎng)老金，是否與房屋產(chǎn)權(quán)期限相對(duì)應(yīng)，例如是不是只能使用50年或者70年，是不是70年產(chǎn)權(quán)可以免費(fèi)順延；再就是，該養(yǎng)老金如何使用，到幾十年后使用還是如果有需要立刻就可以維修，該養(yǎng)老金由誰負(fù)責(zé)管理，以及管理辦法是怎樣的。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波：房屋養(yǎng)護(hù)領(lǐng)域未來或誕生更多行業(yè)龍頭企業(yè)
對(duì)于房屋養(yǎng)老金，事實(shí)上相關(guān)部門此前曾提到過。
我國自1998年實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，而房屋體檢等三項(xiàng)制度也正是以此為基礎(chǔ)，探索實(shí)現(xiàn)保障居民住房安全，來完善住房設(shè)施的制度化和規(guī)劃化的。2022年是啟動(dòng)年，住建部指出要研究建立房屋“養(yǎng)老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。國務(wù)院辦公廳也出臺(tái)相關(guān)通知，明確要研究建立此三項(xiàng)制度。2023年開始進(jìn)入試點(diǎn)推進(jìn)階段，4月開啟試點(diǎn)隨后逐步有序展開調(diào)研和試點(diǎn)，并同步推進(jìn)。
住房養(yǎng)老金的設(shè)立，有其必要性。城鎮(zhèn)化發(fā)展會(huì)持續(xù)給不少城市帶來新增人口流入，而滿足這類群體的居住需求，一方面可以通過商品房解決，另一方面也需要通過二手房以及租賃解決，大量的二手房和租賃房源本身就存在著房齡老化問題。《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年末老舊住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套數(shù)），并且未來老舊住房的占比預(yù)計(jì)將持續(xù)攀升。大量老舊小區(qū)面臨著維護(hù)更新的問題，但現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修資金已不能有效滿足需求，需要通過三項(xiàng)制度的保障城市化發(fā)展過程中人群的安全居住問題。
近日市場(chǎng)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金資金來源，及資金來源構(gòu)成，按新聞發(fā)布會(huì)提到的內(nèi)容講的是，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來，并提到，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了。
對(duì)于日后住房養(yǎng)老金的個(gè)人賬戶是否需要個(gè)人進(jìn)行繳納的問題，從現(xiàn)實(shí)情況來看，房屋體檢、養(yǎng)老都需投入大量的人力、物力和財(cái)力。由于業(yè)主個(gè)體普遍缺乏主動(dòng)進(jìn)行房屋體檢的意識(shí)和動(dòng)力，目前政府財(cái)政壓力較大，難以承擔(dān)全部費(fèi)用。資金來源可考慮從房屋維修基金進(jìn)行優(yōu)先解決，但隨著中國已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，而老舊房屋占比不斷上升，房屋的維修基金未來面臨的缺口也會(huì)不斷增多。對(duì)于公共維修基金可能面臨的不足，續(xù)收的難題是房屋養(yǎng)老金制度解決的重要問題之一。
我們認(rèn)為，探索建立多元化的資金籌集機(jī)制，才能確保房屋體檢工作的順利開展。例如每年可從物業(yè)增值性收入，也可從小區(qū)中的廣告收入、停車費(fèi)收入等歸集一部分。還可以統(tǒng)籌考慮將房產(chǎn)稅中進(jìn)行部分歸集，并做到?？顚Ｓ?，更有利于資金的籌集。同時(shí)，可考慮從土地出讓收入金等劃取一定比例資金，作為房屋養(yǎng)老金的資金來源。
對(duì)于房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅有著怎樣的區(qū)別，以及在大眾比較關(guān)心的賬戶監(jiān)管層面，應(yīng)該如何做好的問題，應(yīng)該明確的是，房屋養(yǎng)老金本質(zhì)上并不是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是稅收，收取之后也非完全應(yīng)用到小區(qū)本身，不能解決房屋養(yǎng)老問題。
長(zhǎng)期來看，房屋養(yǎng)老金可能對(duì)部分“老破小”價(jià)值或有所影響，相對(duì)來說，一般這類小區(qū)前期并沒有積累足夠的房屋養(yǎng)老金相關(guān)資金，并且維修基金也可能經(jīng)過多次提取，余額可能相對(duì)有限，也許會(huì)存在后期補(bǔ)繳房屋養(yǎng)老金的可能性，如果未來可能涉及到這方面，該費(fèi)用的收取問題的確是個(gè)難點(diǎn)。
但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋養(yǎng)老金?？顚Ｓ檬莻€(gè)明顯的特點(diǎn)，即只能應(yīng)用到房屋本身的修繕相關(guān)，不能用于小區(qū)保潔、保安（物業(yè)費(fèi)范疇），小區(qū)外教育、醫(yī)療等公共資源（房產(chǎn)稅可用范疇），資金監(jiān)管的要求很高，對(duì)于收支本身都有嚴(yán)格要求，相信未來也會(huì)出臺(tái)更為細(xì)致的相關(guān)法規(guī)予以進(jìn)一步規(guī)范。
而對(duì)于房屋養(yǎng)老金推行后，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響，將利好哪些行業(yè)，我們認(rèn)為，該舉措更有利于建筑業(yè)和裝修裝配相關(guān)行情。
不同于增量開發(fā)，房屋養(yǎng)老金更多是在存量房產(chǎn)的質(zhì)量保障層面，涉及到主體結(jié)構(gòu)以及大型戶外地面等部分的修繕往往需要建筑行業(yè)參與。而室內(nèi)的相關(guān)改造和修繕，則是與裝修裝配直接相關(guān)，隨著房屋老齡化趨勢(shì)的不斷加劇，這兩類行業(yè)的參與度會(huì)不斷加深，未來有可能誕生出更多行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。
中指院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜：房屋養(yǎng)老金將為房屋體檢、保險(xiǎn)提供重要資金支持
當(dāng)前我國針對(duì)房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金，由于我國住宅專項(xiàng)維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。
截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟需增量資金入場(chǎng)。房屋養(yǎng)老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險(xiǎn)提供重要資金支持。
本次住建部明確提到已經(jīng)在22個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，近期上海提出今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)，并在試點(diǎn)基礎(chǔ)上于明年在全市推開，整體來看，試點(diǎn)節(jié)奏明顯加快。
針對(duì)房屋養(yǎng)老金，住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)就是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶的資金來源也成為各界關(guān)注的重點(diǎn)，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。
易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)：建立房屋安全管理制度有多方面意義
8月20日，在上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上，此次會(huì)議明確，截至2023年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。
該表述揭示了上海房屋尤其是住房領(lǐng)域的兩個(gè)特點(diǎn)。一是存量住房規(guī)模大，成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中需要重點(diǎn)關(guān)注的，也是城市更新在內(nèi)的系列工作要把握的一個(gè)基本面。2023 年上海新房交易規(guī)模約1000萬平方米，應(yīng)該說，上海既有住房安全管理的市場(chǎng)空間將非常大。二是會(huì)議明確大量房屋開始步入“中老年”。其刻畫了房屋“老齡化”特征，說明中國超大城市新一輪發(fā)展中，需要關(guān)注既有住房的房齡特征和結(jié)構(gòu)，以更好推進(jìn)相關(guān)房屋安全管理工作。
此次會(huì)議明確，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。三項(xiàng)制度總結(jié)起來即：體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金。
我們認(rèn)為，房屋安全管理制度有以幾個(gè)方面意義。
首先，此次上海試點(diǎn)三項(xiàng)制度，有助于房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作的推進(jìn)。房屋安全制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要支撐。黨的二十屆三中全會(huì)輔導(dǎo)讀本明確，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要進(jìn)一步深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革?！贝颂帯爸攸c(diǎn)領(lǐng)域”包括四項(xiàng)內(nèi)容，其中之一即強(qiáng)化安全監(jiān)管。此次讀本指出，“從我國存量房屋規(guī)模大，一些房屋建成時(shí)間長(zhǎng)、存在安全隱患的實(shí)際出發(fā)，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制?！鄙虾Ｍ七M(jìn)三項(xiàng)制度，貫徹落實(shí)了黨的二十屆三中全會(huì)精神，也說明在推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面具有系統(tǒng)明確的工作安排。
其次，此舉對(duì)其他城市開展相關(guān)工作有啟發(fā)意義。在研究新型城鎮(zhèn)化工作方面，過去關(guān)注點(diǎn)集中在城鄉(xiāng)資源、戶籍制度、城市群都市圈等內(nèi)容，主要是以增量市場(chǎng)為背景的。隨著城市和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到新階段，即由增量市場(chǎng)進(jìn)入到增存并進(jìn)市場(chǎng)，新型城鎮(zhèn)化工作尤其是住房工作需要有新思路。對(duì)城市中存量住房市場(chǎng)尤其是老舊小區(qū)落實(shí)房屋安全工作，是立足存量市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律而開展的系統(tǒng)工作，也符合超大城市城鎮(zhèn)化工作的發(fā)展需要和客觀規(guī)律。通過對(duì)此類房屋的安全管理，在房屋“換新顏”、提升安全性同時(shí)，也將促進(jìn)超大城市房屋的保值增值，增強(qiáng)其穩(wěn)健性和流動(dòng)性，并推動(dòng)房屋資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展。
再者，這幾項(xiàng)舉措可為社會(huì)和資金提供新市場(chǎng)。我們認(rèn)為，三項(xiàng)制度將為不同機(jī)構(gòu)、企業(yè)和資金提供新市場(chǎng)和發(fā)展空間。
從定期體檢制度來看，其為房屋評(píng)估、維修、改造、物業(yè)等領(lǐng)域提供了穩(wěn)定的需求來源。相關(guān)機(jī)構(gòu)將獲得更廣闊的發(fā)展空間。對(duì)于房屋保險(xiǎn)制度的引入，也為后續(xù)“保險(xiǎn)+房屋”創(chuàng)造了新平臺(tái)。房屋保險(xiǎn)制度在工程建設(shè)領(lǐng)域有較好結(jié)合，但和存量住房市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)完成之后市場(chǎng)的結(jié)合程度較低。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入房屋安全市場(chǎng)，將有助于推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新?？紤]到上海此類房屋的優(yōu)質(zhì)屬性很強(qiáng)，所以會(huì)成為保險(xiǎn)公司后續(xù)持續(xù)聚焦的業(yè)務(wù)。而房屋養(yǎng)老金制度的建立，也為后續(xù)房屋體檢、維修及保險(xiǎn)等提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源。其將改變物業(yè)維修基金“不好用不管用”的弊病，高效靈活支持房屋安全管理，也為相關(guān)金融部門資金管理業(yè)務(wù)提供了新空間。
